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樂陞可轉債有鬼？金主套利12億元民間貸款利率

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第836期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

相較於房屋稅持續增個人信貸額度上限加的壓力，反映房市交易熱度的土地增值稅與契稅則雙雙呈現低迷趨勢，就一件房屋或土地的買賣物件來說，賣方繳納土增稅，買方負擔契稅，而今年一至七月共申報31萬3000多件，較去年同期減少7萬8824件，使得今年前七月土增稅驟降至443億元，較去年同期減少23.1％，契稅58.5億元，也較去年同期減少了16.2％。

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但台北市新建的高級住宅房屋稅課徵公式是：房屋核定單價×(１＋路段率)×面積×(１－折舊率×折舊年數)×街路等級調整率(路段率)×適用稅率＝應納房屋稅

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台北市自從提高房屋標準單價，並自2014年七月一日以後取得使用執照者開始適用，造成不少好地段玉山銀行信貸的老屋，原本參與都更意願甚高，卻因都更後房屋稅大幅增加而紛紛撤回同意書，深恐一旦負荷不起，反而得變賣新屋繳稅，逼得自己不得不搬離原本熟悉的生活環境。

後遺症一：交易量驟降 殃及關台北民間代書聯產業

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我國房屋稅並不是按房屋造價或市價核課，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算，計算公式如下：房屋核定單價×面積×(１－折舊率×折舊年數)×街路等級調整率(路段率)×適用稅率＝應納房屋稅

Q：根據行政院主計總處的國情統計通報資料顯示，今(2016)年房屋稅的稅收，光是一至七月累計金額已逾七一四億元，創下歷史新高，短短五年之間房屋稅收就多了一百億元；在政府沾沾自喜稅收增加之際，可曾想過小市民的心理感受？

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後遺症四：轉嫁效應 導致二次屋奴

就政府的角度，縱然房市加稅可以實現「居住正義」，但就民眾來說，卻是「全民加稅」。 而加稅之後，對一般民眾又有什麼影響呢？結論當然是把「成本」(持有成本及交易成本)都加到未來要賣的房價上，因此，除非有資金需求，不得不賤賣房子，否則，一定會以高於「當初買進的價格」委託銷售，故「賣價」一定會高於「買價」，如此一來，對一些想換屋的人，恐是「二次屋奴」的來臨。 一般而言，預算有限的購屋者大都會先買「小宅」，等經濟能力提升，且家庭成員增加後再換購較大坪數；但好不容易剛繳完小宅房貸，想換屋時，卻發現轉嫁效應而房價也跟著「上漲」，若沒能力承受，只能繼續住小宅，若非得換「大宅」才夠住，恐將淪為「二次屋奴」。

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以我住家附近的延吉街老房子，住戶若想參與都更住新房子，則房屋稅將從原本五、六千元驟漲至二十至三十萬元，其因在於附近更新後每坪房價一百多萬，除非是坪數較小的自用住宅而非高級住宅，否則根本負擔不起房屋稅與地價稅，故不想搬離的屋主，就只好繼續住在老房子裡。 根據內政部所公布2016年第一季的稅籍資料，全台屋齡五十年以上老舊住宅高達54萬8718戶，而台北市住宅數量共計88萬5340戶，其中三十年以上老舊住宅54萬2328戶，占61.26％，四十年以上20萬3157戶，占22.95％，五十年以上3萬9988戶，占4.52％。

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其中新增加的(１＋路段率)，讓不少高總價的預售豪宅民間信貸 當日放款案，面臨新交屋時房屋稅暴增，導致買方不願交屋，甚至不惜興訟案例頻傳。

再者，根據台北市稅捐稽徵處所發布的「房屋街路等級調整率表」，西門町的漢中街及峨眉街的路段率為320％，但仁愛路與羅斯福路間的杭州南路路段率為150％，另青田街為170％，若以房價而論，青田街的單價遠高過西門町漢中街及峨眉街，但後者的路段率反高過前者，即便是因為後者為商業區，一樓店面的路段率也許320％算是合理，但二至五樓的樓層若調整率差距不大，可就有失公平性了。

後遺症二：都更停滯 不利國際化

房市交易量大減，從1996年房屋買賣移轉最高峰的50.87萬件，驟減至去年的29.25萬件，今年恐怕也會再創新低，可能再降至22至23萬件，而土地的買賣熱潮也隨之急凍，此一現象雖可解讀為政府抑制飆漲房價的藥方奏效，但急速冷凍，甚至演變成一灘死水，對經濟發展絕非好事。



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A：政府自2011年六月祭出奢侈稅打房之後，各種稅制改革措施盡出，短短六年間，大幅調高公告現值、公告地價，另實施囤房稅、調高路段率、大幅拉高房屋標準單價，台北市則再大幅調高豪宅稅等，政府稅收當然會增加。但政府在「稅收」逐年增加喜形於色之際，可曾想過重稅之下的四大後遺症？



因為與房地產的相關產業也將大受影響，如房仲業、代銷業，營造業、鋼筋水泥業、裝潢業、建築師、設計師、搬家公司、傢俱業、燈飾、磁磚、衛浴及物業管理等等，必然隨著景氣驟降而逐漸呈現衰退趨勢。

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後遺症三：1+路段率 重複課稅 代書貸款好嗎

文／莊孟翰(顏瓊真整理)

有這麼多的老舊建築待都更，但若是房屋稅的問題沒能合理解決，這些屋主都不願參與都更，一旦遭逢不可預測的地震災損，所付出的社會成本豈非因小失大。

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